Hace aproximadamente dos meses, se difundió un informe elaborado por el matemático Guillén Bou, encargado por la Dirección General de Consumo de las Islas Baleares. Este informe introduce un concepto novedoso en el ámbito de las hipotecas, denominado por el mencionado matemático como «hipoteca REDAL».
Al sumergirse en el contenido de este informe, resulta evidente que nos enfrentamos a una situación de relevancia, especialmente para aquellos que compartimos extensas jornadas de trabajo vinculadas a la redacción de contratos hipotecarios. Esta relevancia se fundamenta en que, a pesar de haber tenido frente a nosotros en numerosas ocasiones situaciones análogas, este concepto pasaba desapercibido, especialmente para aquellos que carecemos de formación matemática.
Verdaderamente, nos encontramos en una situación distinta a la temática que suelo abordar en múltiples ocasiones, es decir, las cláusulas abusivas que las entidades financieras han incorporado en las escrituras de préstamo hipotecario. En este contexto, nos enfrentamos a una problemática que se manifiesta en numerosas hipotecas, donde, por diversas razones, no se detallan todas las fórmulas de cálculo necesarias o que deberían estar contempladas.
Índice
Desafíos y Oportunidades en Hipotecas REDAL: Fórmulas y Métodos Revelados
El propósito de este escrito es adentrarnos en el ámbito de la hipoteca real, principalmente porque es un tema que está ganando prominencia en la actualidad, generando, a su vez, no poca confusión. Este informe se centra en el análisis de fórmulas matemáticas, específicamente aquellas que, como señala el propio informe, demandan conocimientos matemáticos avanzados. No obstante, se presenta la información de manera accesible, de modo que pueda ser comprendida por cualquier persona interesada en el tema.
El término «REDAL» no es más que el acrónimo de la expresión latina «Redito ad Libitum», que se traduce aproximadamente como la posibilidad de efectuar devoluciones de manera libre o a voluntad. Este neologismo ha sido introducido por el matemático Don Guillén Bou, quien presenta este concepto en el informe que nos ocupa. La hipoteca REDAL se caracteriza por la ausencia de determinación de la cantidad que debe ser amortizada mensualmente.
Fórmulas y Métodos en Escrituras de Préstamos: Claves de Hipotecas REDAL
Al momento de formalizar una escritura de préstamo hipotecario, más allá de las diversas cuestiones que emergen, tales como comisiones, gastos, la propia carga hipotecaria, entre otros, existen aspectos fundamentales. Entre ellos, se encuentra la necesidad de establecer claramente el plazo para la devolución del préstamo y el tipo de interés, así como la cuota mensual a pagar. Con estos datos en consideración, el siguiente paso en la escritura es la definición del método de cálculo de los conceptos a abonar, que se limitan esencialmente a dos: los intereses mensuales y la cantidad a amortizar mensualmente.
En otras palabras, es imperativo conocer la cuota mensual y desglosar dentro de esta cuota la proporción destinada al pago de intereses y la destinada a la devolución del capital prestado. Por ejemplo, si en un mes se abonan 500 euros al banco, estos no se distribuirán íntegramente entre intereses o amortización, sino que una parte puede destinarse a intereses (por ejemplo, 300 euros) y otra a amortización (por ejemplo, 200 euros), representando la devolución del capital prestado.
Para comprender con precisión estas cantidades, la escritura hipotecaria debe incorporar dos fórmulas distintas. En primer lugar, una fórmula destinada a determinar el cálculo de los intereses que se abonarán mensualmente, y en segundo lugar, una fórmula que permita calcular la totalidad de la cuota mensual, representada anteriormente como los 500 euros. Esta última fórmula posibilitaría realizar una simple resta entre el monto total de la cuota y los intereses, revelando así la cantidad destinada a la amortización. Alternativamente, podría emplearse una fórmula que proporcione directamente la cifra correspondiente al pago de amortización. En este caso, para conocer el desembolso total en un mes específico, sería necesario sumar ambas cantidades: la dedicada a los intereses y la destinada a la amortización.
En la práctica común, es usual que la escritura contemple la fórmula para el cálculo de los intereses y la metodología para determinar la totalidad de la cuota. No obstante, aquí radica la complejidad de las hipotecas REDAL. En numerosas hipotecas, se omite la presencia de esta segunda fórmula, es decir, existen escrituras en las cuales se explica únicamente cómo se calculan los intereses, sin especificar la fórmula empleada para calcular la cuota o la cantidad destinada a la amortización. Este vacío contractual conduce a la indeterminación de la cantidad que debe amortizarse, ya que la escritura no proporciona la información necesaria. Aunque se pueda conocer el importe de la primera cuota, esto no implica automáticamente la deducción de la fórmula que regirá para las cuotas subsiguientes.
Es innegable que la inercia ha propiciado que en ocasiones esta cuestión pase desapercibida, sin embargo, nos encontramos frente a un asunto de suma importancia, sobre todo porque existen circunstancias en las cuales la naturaleza de una hipoteca de este tipo adquiere una relevancia trascendental.
Principalmente, esta relevancia se manifiesta en dos escenarios específicos. El primero, quizás de menor relevancia, se presenta en situaciones de amortizaciones anticipadas parciales del préstamo. En el caso de una escritura que no establece con claridad la cantidad a amortizar en cada cuota, la imposición de comisiones por amortización anticipada parcial carecería de fundamento, ya que la falta de especificación dificulta la realización de dichas amortizaciones parciales según las disposiciones del cliente. No obstante, el segundo supuesto, en el cual la presencia de una hipoteca de este tipo adquiere mayor importancia, surge en el contexto de un procedimiento de ejecución hipotecaria. En otras palabras, si se deja de cumplir con una serie de cuotas del préstamo hipotecario y el banco decide declarar vencida la totalidad del préstamo, iniciando un procedimiento ejecutivo para reclamar el pago integral de la deuda, la primera consideración debe ser cuestionar la veracidad de la deuda alegada por el banco.
Hipotecas REDAL: Estrategias y Retos en Amortizaciones y Ejecuciones
En este tipo de hipotecas, donde la única certeza se limita al monto mensual de intereses, la omisión de especificaciones respecto a la cantidad de amortización deja abierta la posibilidad de que sea el cliente quien determine la modalidad de amortización del préstamo. El único límite impuesto es que, al finalizar el plazo, la totalidad del préstamo debe haber sido saldada, pero no se puede exigir que las cantidades se abonen de una manera predeterminada.
Consideremos, por ende, un escenario en el cual, transcurridos seis o siete años, se suscitan una serie de impagos. ¿Son efectivamente válidos estos impagos? La respuesta se torna discutible, ya que durante los años en los cuales el prestatario ha cumplido con el pago de las cuotas establecidas, la suma de dichas cantidades podría, potencialmente, cubrir todos los intereses que deberían haberse abonado hasta la fecha de vencimiento, el único concepto claramente determinado en la escritura. Sin embargo, la liquidación de cantidades efectuada por la entidad bancaria tampoco podría considerarse válida por la misma razón: la ausencia de pactos respecto a conceptos distintos de los intereses.
Reconozco que este planteamiento puede resultar complejo, no tanto por la dificultad intrínseca de comprender el funcionamiento de la hipoteca REDAL, sino por la comprensión de la posibilidad de encontrarnos con escrituras en las cuales no se establecen los criterios, o mejor dicho, todas las fórmulas de cálculo necesarias para determinar las cantidades que deben abonarse mensualmente en el préstamo hipotecario.
No obstante, si ha de retenerse una idea, es que nos hallamos ante escrituras en las cuales, al no haberse pactado nada específico, el cliente dispone de plena libertad para amortizar el préstamo según su conveniencia. La única obligación ineludible sería el pago de los intereses, tal como están claramente estipulados en la escritura.
Conclusión y Perspectivas Futuras: Claves Finales del Informe sobre Hipotecas REDAL
No obstante, en este informe, existen múltiples aspectos de considerable complejidad que desearía abordar de manera gradual. Por ende, es probable que esta no sea la única ocasión en la que trate sobre este tipo de hipotecas. En cualquier caso, confío en que haya resultado de interés la exposición realizada hasta el momento. Si te encuentras inmerso en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es especialmente relevante que tengas presente el concepto de hipoteca REDAL, dada su potencial incidencia en dicho contexto.